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      《財富管理》9月刊, 專訪基強聯行創始人 陳基強 "基強聯行:做房地產界的摩根士丹利"
      2014-10-08 11:13:42

      基強聯行:

      做房地產界的摩根士丹利

      ——專訪基強聯行創始人 陳基強

      文/王奇

      這是一個房地產業與金融資本緊密結合的時代。陳基強說,資本力量的強與弱、善用資本能力的高與低將決定房地產企業在未來市場格局中的地位,基強聯行要打造國際資本和中國房地產企業的“橋梁”,成為中國房地產界的摩根士丹利。

      一個大雨天的下午,本刊記者走進位于上海嘉里中心的基強聯行辦公室,映入眼簾的是各種獎項和獎杯,大大小小超過20個。坐在創始人陳基強的對面,迎面而來的是激情與活力。他更喜歡別人叫他英文名字Stanley,顯得更加親切自然。在陳基強略顯滄桑的臉上透露出成熟與穩健,昭示著這個企業未來發展的潛力與基調。接下來的對話與其說是采訪,不如說是在聽一場激情澎拜的演講。

      年少好學 勇于創業

      陳基強年少好學,16歲時就獨自一人從香港到美國求學,是一名文化交流學生。在美國的那些年,他發現真正主導政治和經濟的,是那些來自金融業和地產界的富人,那時候IT還沒有現在這么發達。陳基強一路讀到碩士,然后在美林證券實習,主要工作就是賣金融產品給中國客戶,雖然傭金很高但他覺得意義不大。

      1991年,他回到香港,加盟戴德梁行,當時還叫梁振英測量師行,就此開啟一個跨時代的房地產業務之路。1994年來中國大陸,在北京的戴德梁行做首代。

      陳基強回憶,那個年代香港來大陸的人還很少,因為看準了大陸的改革開放政策,房地產業必將迎來黃金時代。當時戴德梁行建立了全國最大最多的分支機構,陳基強在建國門外大街的中糧廣場負責招租,包括成功幫助建設銀行總行國際部從燕京飯店搬遷到中糧廣場,當時他已成為戴德梁行中薪酬較高的員工。

      1997年陳基強來到上海,利用自己超強的商業頭腦和社交關系,先后促成了梅龍鎮廣場、香港廣場和招商局大廈等多個大項目。爾后2002年他為戴德梁行創立住宅品牌“泛城”,三年就打平了戴德梁行中介業務收入的業績。

      但他并不滿足于此,也或許是家族遺傳,陳基強骨子里就有一種創業基因。同年開始他在上海創業,根據中文名字陳基強,取名基強聯行,欲打造一家百家老店。

      基強聯行:房地產+投行模式

      經過一番籌劃,基強聯行決定拷貝摩根士丹利的地產業務模式,做房地產投行服務。具體業務包括:房地產項目資金管理、房地產投資中介、房地產結構融資及私募基金、投資研究及顧問、房地產資產管理等等。

      作為國際資金和國內房地產業的橋梁,基強聯行致力于引入海外資金參與中國房地產業的建設,拓展業務內容,事實證明這種模式是可行的;鶑娐撔谐闪⒅两褚殉^十年,最高峰全國有6家分支機構,成功促成投資項目總額近500億元人民幣。

      最典型的一個案例是,公司剛創立之初,就和摩根士丹利、雷曼兄弟合作上海盧灣區永業公寓項目,這也是第一個把大投行雷曼兄弟引進中國的房地產直投項目。由基強聯行擔任顧問,將永業公寓50%的權益賣給摩根士丹利和雷曼兄弟,僅此一項就為后者帶來豐厚利潤。

      此外,基強聯行還為花旗集團、瑞士信貸、泰國正大集團等國際財團和國際資金進入中國牽線搭橋。陳基強表示,從2005年到2008年,公司做了很多大項目,但遭遇2008年全球金融危機,基強聯行幾經波折,資金鏈斷裂,不得不削減開支。直到2011年前后,公司業績才得到穩步回升,去年已經完成投資交易額43億元人民幣,預計2014年可促成的投資項目總額將達到50億,公司目前員工接近100人。

      基強聯行還和國內諸多大企業開展業務合作,包括上海地產集團、上海世博集團、杭州城投和和記黃埔等。另外,基強聯行還和光大會展成立了一個合資公司光大基強,光大會展在上海做的地產項目,多數都由基強聯行擔任顧問。

      這些大項目的完成,主要得益于基強聯行背后強大的顧問團隊,陳基強認為,一個優秀的團隊必須具備三個條件:首先是頂尖的領軍人才,公司的顧問團隊由副董事總經理陳詠東博士帶領。陳博士尤其擅長于海外基金在中國房地產市場上的投資,被譽為此領域的引領者之一;

      其次是穩定的團隊,公司的人才培養計劃非常完善,每年利用一個暑假,接受香港頂級大學學生及部分上海優秀大學生,以美國MBA的要求準則進行訓練,抽選3- 4位優秀學生進入公司做一年兼職并最后選取1-2位留用公司。

      最后,頂尖的領軍人才和穩定的團隊也需要外部刺激;鶑娐撔信c這些合作方建立深厚關系后,開始拓展到房地產以外的項目,這其中包括著名的“2006年花旗集團收購廣發銀行”,也是由基強聯行來擔任獨立顧問,當時這一收購算是中國的十大收購事件之一。

      看好海外地產投資

      基于強大的顧問團隊,基強聯行對中國房地產企業投資海外市場做了持續多年的研究。據統計,2012 年全年中國企業海外房地產投資額只有40億美元(已交割數據,下同);2013年全年為150億美元,增長了三倍多;而到2014年上半年,中國企業海外房地產投資交易就達到了371.32億美元,僅上半年就比2013年一年增長了近三倍。

      從投資標的來看,商業地產(包括辦公樓、酒店、零售物業、工業地產和商業綜合體)以及住宅(包括住宅和住宅綜合體)仍最受中國企業青睞。另外,賭場也成為中國企業海外投資新寵,包括藍鼎國際、新華聯和綠地都有投資。2013年,在商業房地產細分市場中,辦公樓市場繼續成為中國海外商業房地產投資者的首選資產類別,占總交易額的85%。據統計,海外投資租金回報率為5%~9%,每年房產升值率為10%。

      從投資區域來看,主要集中在四個國家:美國、英國、澳大利亞和新加坡,其中英國和美國市場吸引了最多中國投資者,而倫敦和紐約也成為全球吸引中國資本最多的城市。

      為什么呈現這種分布?陳基強認為,主要有兩個目的:留學和移民。中國父母或者家族企業的計劃是分散資產,因此投資方向多根據子女而定。美國留學生最多,其次是英國和澳洲,加拿大主要以投資零散住宅為主,成群結隊投資較少。


      值得注意的是,2013年中國在澳大利亞投資呈現大幅上漲趨勢,在澳大利亞投資的中國房企,仍以華人為主要目標,其中澳大利亞地產開發商30%的資金來源于中國,而美國來源于中國的資金大約占13%。

      陳基強分析,雖然2014年商業地產投資仍然占200多億,但這個趨勢已經發生改變,與前兩年最大的不同在于,很多房地產商開始專注投資海外住宅項目。

      中資房地產企業在海外投資住宅項目有兩種模式,一種是以綠地集團為代表,投資方向與華人所在區域緊密相連,他們的口號就是有華人的地方就有綠地。2014年上半年綠地集團敲定了410億元人民幣的海外投資計劃,是目前中國房企出海投資規模最大的企業;

      另一種就是專業地產開發商萬科,采取和當地開發商合作的模式。比如說在美國和鐵獅門合作開發住宅項目。鐵獅門是世界一流的房地產業開發商、運營商及基金管理公司,擅長開發并與管理密切結合的房地產企業?梢哉f,萬科是站在巨人肩膀上做地產住宅開發,這是一種非常穩妥的模式。

      給海外地產投資的“三點建議”

      陳基強認為,中國企業投資海外房地產市場需要注意以下幾點:

      首先,不能照搬國內模式,一定要聯系當地市場,否則必將自己束縛在局部市場里。同時也不要過度依賴當地華人的投資購買需求,而應該要把目標客戶擴大到當地人,比如當年香港開發商進入大陸市場,雖然也很成功,但卻無法和萬科、萬達等大陸企業相比,這也是因為照搬香港模式無法做到大眾化;

      其次,必須做到對自身業務有幫助性。比如像萬達,以并購為主,投資為輔的方法,結合旅游、文化、名勝地產等,把與萬達相關的優勢業務作為策略并將其在當地放大。

      最后中國房地產企業走出去最重要的是向國外學習如何做商業地產,如何做房地產金融,一個很好的案例是萬科和鐵獅門的合作項目,它既可以賣給華人,又可以賣給當地人,市場空間巨大。

        而對廣大投資者來說,陳基強也給出了自己的建議,首先投資海外房地產,一定要投資寫字樓。因為全世界對于寫字樓的定義是一樣的,對于寫字樓的管理及市場規范也是一樣的,這是一種非常簡單的物業,但各個國家對住宅的定義與要求卻大不相同;二是不能一味追求價格,一定要選擇國際上知名的城市,比如美國的紐約、洛杉磯、舊金山,英國的倫敦,德國的法蘭克福,亞洲的東京、新加坡與香港,一方面我們對這些城市更熟悉,另一方面這些知名城市不再是單一客戶,風險更低。

      談到基強聯行的未來愿景,陳基強說,要把基強聯行做成房地產界的摩根士丹利,真正把公司發展成為一個國際性的大投行,不僅僅是房地產業務,也包括PE投資、并購重組等。當前公司正在幫助墨西哥政府進行基礎建設投資,如水務與能源?傮w來說,公司將走向一條多元化發展之路,以早日實現國際大投行的目標。

      --2014.09 財富管理 WEALTH


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